내 집 마련, 전셋집 구하기, 투자용 부동산 매입 등 어떤 형태든 부동산 계약은 인생의 중요한 순간 중 하나입니다. 하지만 복잡한 서류와 낯선 용어, 한 번 잘못하면 수천만 원의 손해로 이어지는 위험 때문에 많은 분들이 불안한 마음으로 계약서에 도장을 찍곤 합니다.
2025년 현재, 부동산 계약에서 발생하는 문제는 대부분 계약 전 기초 확인 부족에서 시작됩니다. 특히 청년층, 신혼부부, 1인가구와 같은 계약 초보자일수록 기본적인 체크리스트만 잘 지켜도 전세 사기, 계약 취소, 금전 분쟁 등을 효과적으로 예방할 수 있습니다.
아래는 2025년 기준으로 매매·전세·월세 계약 모두에 적용 가능한 필수 확인 항목 10가지입니다. 계약 전에 반드시 한 번씩 체크해 보세요.
1. 등기부등본 확인: 소유자와 권리관계 확인의 시작
부동산 계약에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 바로 등기부등본입니다. 부동산의 소유자와 권리관계를 공적으로 확인할 수 있는 문서이며, 정부24 또는 대법원 인터넷등기소에서 열람할 수 있습니다.
체크해야 할 포인트는 다음과 같습니다:
- 소유자 성명과 신분증 이름 일치 여부
- 근저당권, 가압류, 압류 등 설정 여부
- 공동소유일 경우, 모든 소유자의 동의가 있는지
전세 계약 시에는 선순위 담보가 있는 경우 보증금 보호가 어려워질 수 있으므로, ‘말소되지 않은 근저당’이 있다면 신중히 판단하거나, 보증보험 필수 가입을 권장합니다.
2. 중개사 등록 여부: 무자격자 조심!
공인중개사를 통해 계약할 경우, 반드시 중개사 등록 여부를 확인해야 합니다. 2025년에도 여전히 무등록 중개업소 또는 명의 대여 중개인에 의한 피해가 종종 발생하고 있습니다.
확인 방법은 간단합니다:
- 부동산 사무실 내 공인중개사 자격증과 등록증이 비치돼 있는지 확인
- 국토교통부 '중개업 정보 공개시스템'에서 중개사 등록번호 조회
중개인이 무자격자일 경우, 분쟁 발생 시 법적 책임을 묻기 어렵고 손해배상도 쉽지 않습니다.
3. 계약 당사자 명의 확인: 위임장, 인감증명서 필수
부동산 계약 상대방이 소유자가 아닌 대리인이라면 반드시 위임장과 인감증명서를 확인해야 합니다. 위임장 없이 체결된 계약은 법적 효력이 불완전하거나, 추후 계약 무효 주장이 나올 수 있습니다.
주의해야 할 상황:
- 자녀나 친척이 대신 계약하는 경우
- 법인 명의 부동산 계약 시 직원이 계약하는 경우
- 공동소유 부동산에서 일부 소유자만 계약에 참여하는 경우
이럴 땐 반드시 전원 동의 서류, 인감 날인 확인이 있어야 하며, 계약서에도 그 내용을 명확히 명시하세요.
4. 계약금, 중도금, 잔금 비율과 지급 방식
계약금은 통상 매매가 또는 보증금의 10% 수준으로 설정됩니다. 하지만 관행에 따라 조율이 가능하므로, 너무 낮거나 높게 설정되어 있다면 그 이유를 반드시 확인하세요.
가장 중요한 점은 다음과 같습니다:
- 계약금은 반드시 계좌이체로 지급 (현금 절대 지양)
- 송금 내역 보관 및 계약서에 계좌번호, 금액 명시
- 중도금·잔금 지급 시점과 조건을 계약서 특약란에 기재
일부 사기 계약은 계약금만 노리는 경우가 있으므로, 입금 전에 등기부등본 재확인을 권장합니다.
5. 전입신고 가능 여부: 내 권리를 지키는 출발점
전입신고는 단순한 주소 이전이 아닙니다. 보증금을 보호받기 위한 가장 중요한 절차 중 하나입니다.
전입신고가 안 되는 경우:
- 불법 건축물(옥탑방, 무단 증축 가건물 등)
- 다중주택 중 일부가 이미 전입신고가 꽉 찬 경우
이럴 경우 전세보증금 우선변제권을 얻을 수 없게 되어 큰 위험에 노출될 수 있습니다. 계약 전 해당 건물이 전입신고 가능 여부와 임차인 수를 꼭 확인하세요.
6. 확정일자와 보증보험 가입 여부
전세계약 시, 전입신고 외에 반드시 해야 할 것이 확정일자 받기입니다. 확정일자는 임대차 계약서에 날짜를 부여하는 것으로, 보증금 우선변제권 확보에 필수입니다.
또한 전세보증금 반환보증보험에 가입하면, 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 공공기관에서 보증금을 대신 반환해줍니다. 2025년 기준 보증보험은 HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI 서울보증에서 가입 가능합니다.
7. 특약사항 작성은 철저히, 말로만 합의 금지
계약서 내 ‘특약사항’은 계약 당사자 간의 별도 합의 내용을 명문화한 조항입니다. 입주 전 하자 보수, 옵션 제공, 관리비 정산 방식 등이 여기에 포함됩니다.
주의사항:
- “말로 약속했다”는 주장은 법적 효력이 없음
- 특약사항은 문장 끝마다 날인하고, 모두가 서명해야 유효
특히 입주 전 도배·청소 약속, 보일러 수리 등은 구두 합의만 했다가 분쟁으로 이어지는 대표적 사례입니다.
8. 잔금 전 현장 점검: 마지막 기회
잔금일 전에는 반드시 최종 현장 점검을 진행해야 합니다. 이사 전 확인해야 할 항목은 다음과 같습니다:
- 수도, 전기, 가스 작동 여부
- 누수 흔적, 곰팡이, 창문 및 도어 이상 유무
- 기존 세입자 퇴거 완료 여부
하자가 발견되었을 경우, 잔금 지급 전 수리 완료 또는 금액 조정 특약을 요구할 수 있습니다.
9. 관리비 및 공과금 체납 조회
아무리 상태 좋은 집이라도, 이전 거주자의 공과금 체납이 있다면 입주 후 골치 아픈 일이 생깁니다.
확인 방법:
- 관리사무소에 직접 연락해 관리비, 난방비 체납 여부 확인
- 한전·도시가스·수도공사에 전화하여 고지서 납부 상태 확인
특히 월세 계약 시 관리비 포함 여부도 꼼꼼히 확인해야 합니다.
10. 계약 해지 조항, 입주일 명확화
갑작스런 일정 변경이나 분쟁 발생에 대비해, 계약 해지 시 조건과 위약금 조항을 정확히 명시해야 합니다.
예를 들어:
- “계약일로부터 7일 이내 해지 시 계약금의 10% 반환 없이 손해배상 청구 불가”
- “입주일 변경 시 최소 5일 전 상호 협의 필요”
이러한 조항은 계약 이후 발생할 수 있는 갈등을 사전에 차단해 줍니다.
결론: 계약은 돈보다 ‘정보와 준비’가 중요하다
2025년의 부동산 계약은 단순한 서류 절차가 아닙니다. 법적 책임, 금전적 리스크, 입주 후 생활의 모든 것이 계약 한 장에 달려 있습니다.
위에 제시한 10가지 체크리스트는 초보자뿐 아니라 경험자에게도 반드시 필요한 ‘안전장치’입니다. 계약 전 한 번 더 점검하시고, 필요시 전문가 자문 또는 공인중개사의 설명 의무 이행 여부를 꼭 확인하세요.
계약은 끝이 아닌 시작입니다. 더 안전하고 현명한 부동산 거래를 위해 “서명하기 전, 한 번 더 체크하는 습관”을 갖는 것이 가장 확실한 내 집 마련 전략입니다.