내 집을 사거나 팔 때, 또는 청약에 당첨돼 계약을 진행할 때 가장 중요한 요소 중 하나는 바로 “세금”입니다.
2025년 현재 부동산 세금 제도는 과거보다 다소 완화되었지만, 여전히 구매 시, 보유 시, 양도 시에 따라 다양한 세금이 부과됩니다. 또한, 실수요자와 다주택자, 1주택자에 따라 세금 혜택과 부담이 크게 달라지기 때문에 정확한 이해가 필요합니다.
이 글에서는 2025년 기준으로 반드시 알아야 할 부동산 세금 4종 세트를 정리하고, 실수요자 중심으로 부담을 줄이는 전략까지 안내해드립니다.
1. 취득세: 부동산 구입 시 첫 세금
취득세는 부동산을 취득하는 순간 발생하는 세금입니다.
- 1주택자 (6억 이하 주택): 1.1%~1.3%
- 조정대상지역 내 2주택자: 8%
- 3주택 이상 보유자: 12%
청약 당첨 후 계약 시에도 이 세금이 부과되며,
무주택자의 생애 최초 주택 구입
일 경우 취득세 감면(최대 50%) 혜택을 받을 수 있습니다.
2. 재산세: 매년 납부하는 보유세
재산세는 보유한 주택의 공시가격을 기준으로 매년 7월과 9월에 부과되는 세금입니다.
- 공시가격 6억 원 이하: 연 0.1%~0.4%
- 공시가격 6억~12억 원: 0.4%~1.0%
- 지방교육세 포함: 전체 세액의 20% 추가 발생
1세대 1주택 장기보유자는 최대 50%까지 세율 감면이 적용됩니다. 단, 2주택 이상 보유 시 감면 제외되므로 주택 수를 정확히 파악해야 합니다.
3. 종합부동산세(종부세): 고가 주택 보유자 대상
종부세는 공시가격 합산 12억 원 초과하는 1주택자 또는 9억 원 초과 주택을 다수 보유한 다주택자에게 부과됩니다.
2025년 기준 세율은 다음과 같습니다:
- 1주택자: 0.5%~2.0%
- 다주택자: 1.0%~6.0%
1세대 1주택인 경우 장기보유 및 고령자 감면이 가능하며, 특히 60세 이상 + 10년 이상 보유 시 최대 80%까지 세액 공제가 가능합니다.
4. 양도소득세: 집을 팔 때 내는 세금
양도소득세는 집을 팔아서 얻은 차익에 대해 부과되는 세금입니다.
- 1세대 1주택, 2년 이상 보유 + 거주: 양도차익 12억 원까지 비과세
- 2주택자: 양도차익에 대해 최대 45% 세율 적용
- 3주택자 이상: 최대 60% 중과세율 적용
2025년부터는 실거주 2년 요건이 완화되어,
생애최초 주택이거나 수도권 외 지역은 실거주 요건 미적용
되는 사례도 늘고 있습니다.
5. 실수요자를 위한 세금 절세 팁
실수요자라면 아래 조건에 해당할 경우 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
- 생애 최초 주택 구입 시 취득세 50% 감면 (2025년 연장)
- 1세대 1주택 + 고령자 종부세 감면
- 청약 당첨 후 무주택 유지 → 양도세 비과세 유지
- 신혼부부·다자녀 가구 지방세 감면 가능
또한 세금은 매년 정책 변경이 많기 때문에, 계약이나 양도 시점에 따라 세율이 달라질 수 있다는 점도 반드시 고려해야 합니다.
6. 1세대 1주택 비과세 요건, 이것만은 반드시 확인!
많은 사람들이 ‘1주택이면 무조건 양도세 비과세’로 알고 있지만, 실제로는 몇 가지 중요한 조건을 충족해야만 비과세가 적용됩니다.
- ① 2년 이상 보유가 기본 요건 (일부 지역은 2년 거주 요건 포함)
- ② 양도차익 12억 원 이하까지만 비과세 (2025년 기준 상향 적용)
- ③ 1세대 1주택 유지 기간 내 양도해야 비과세
- ④ 일시적 2주택일 경우, 기존 주택을 2년 내 처분해야 비과세 인정
특히 수도권 주요 지역은 여전히 2년 실거주 요건이 필요한 곳이 많아, 입주 후 실제 거주 여부를 전입신고, 공과금 납부 내역 등으로 증명할 수 있어야 합니다.
청약 당첨 후 기존 주택을 처분하고 입주하지 않은 경우, 비과세 요건을 충족하지 못할 수 있으므로 매도·매입 시점과 거주 계획을 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다.
7. 세금 실수 방지를 위한 체크리스트
부동산 거래 시 가장 자주 발생하는 실수는 “세금 계산을 뒤늦게 하는 것”입니다. 아래 체크리스트를 통해 거래 전에 반드시 세금 리스크를 점검해보세요.
- [구입 전] ✔ 현재 주택 보유 수 확인 → 취득세율 적용 여부 ✔ 생애최초 혜택 해당 여부 ✔ 취득세 감면 대상인지 체크
- [보유 중] ✔ 공시가격 확인 → 종부세, 재산세 시뮬레이션 ✔ 임대사업 등록 여부 및 해지 시점 고려
- [양도 전] ✔ 실거주 2년 충족 여부 ✔ 가족 증여나 분할 계획의 절세 효과 분석 ✔ 양도차익에 따른 세율 및 장기보유특별공제 적용 확인
이렇게 거래 전 단계별로 세금을 체크하면, 불필요한 세금 납부나 불이익을 미연에 방지할 수 있습니다. 특히 1세대 1주택자에게는 신중한 보유·거주·양도 계획 수립이 절세의 핵심입니다.
결론: 내 집 마련, 세금까지 고려한 전략이 필요하다
부동산은 구매부터 보유, 양도까지 세금이 따라붙는 자산입니다. 내 집 마련에 있어서도 단순히 가격과 입지만이 아니라 세금 부담까지 포함한 전체 비용 계산이 중요합니다.
2025년은 비교적 완화된 세제 환경 속에서
실수요자, 무주택자, 청년·신혼부부에게 유리한 제도
가 운영되고 있습니다. 지금 내 상황에 맞는 세금 혜택을 체크하고, 장기적으로 세금과 자산을 함께 관리하는 전략을 세워보세요.