“청약에 당첨됐는데 이제 뭘 해야 하죠?” “분양 계약서에 도장 찍기 전에 꼭 확인해야 할 것들이 있을까요?”
2025년 현재, 수도권과 지방을 막론하고 아파트 청약 경쟁률은 여전히 높습니다. 하지만
당첨이 곧 내 집 마련 성공은 아닙니다.
분양 계약 이후에도 실거주 의무, 중도금 대출, 취소 불이익 등 여러 복잡한 조건이 얽혀 있기 때문입니다.
이번 글에서는 아파트 계약 전 꼭 확인해야 할 9가지 핵심 체크리스트를 정리해드립니다.
1. 계약금 납부 기한과 금액
보통 당첨 발표 후 7일 이내에 계약금을 납부해야 하며, 금액은 분양가의 10% 수준입니다.
납부기한을 놓치면 당첨이 자동 취소될 수 있으므로, 청약 신청 시점부터
자금 확보 계획
을 세워두는 것이 중요합니다.
2. 중도금 대출 조건 사전 확인
중도금 대출은 대부분 건설사와 제휴된 금융기관을 통해 제공되며, DSR(총부채원리금상환비율) 40% 이하가 기본 조건입니다.
당첨 전에는 무난히 대출이 될 줄 알았지만,
신용점수·기존 대출·연봉 조건에 따라 불가 판정
이 나는 사례도 많습니다.
👉 당첨자 발표 직후 은행 상담을 예약해 내 자격 조건을 미리 확인해보세요.
3. 전매제한 및 실거주의무 여부 확인
투기과열지구나 분양가상한제 지역의 경우,
최대 10년까지 전매 제한 및 실거주 의무
가 발생할 수 있습니다.
실거주가 어려운 상황이라면 입주 후 처분이 불가능하므로 향후 계획에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
4. 계약금 환불 조건과 위약금 여부
계약 이후 자금 사정 등으로 계약을 포기할 경우, 계약금 전액이 위약금으로 몰수될 수 있습니다.
공급계약서의
“계약 해제·해지 조항”을 반드시 사전 확인
하고, 불가피한 사정이 있다면 분양사무소에 서면 요청 및 소명자료를 준비하세요.
5. 분양가 이외의 부대비용
- 취득세 (주택가격의 1.1%~3.5%)
- 등기 비용, 인지세
- 옵션 선택 시 추가금 (붙박이장, 마감재 등)
- 관리비 선납금 및 입주지원금 등
TIP: 분양가 외에
최소 수백만 원~수천만 원의 추가 비용
이 발생하므로 전체 비용을 미리 산정해 두는 것이 중요합니다.
6. 옵션 선택 여부 및 마감 일정
건설사에 따라 입주자에게 다양한 옵션을 제공하며, 선택 여부는 계약 이후 1~2개월 내 결정해야 하는 경우가 많습니다.
옵션 선택에 따라 최종 잔금이 달라지므로, 사전 견본주택 또는 온라인 카탈로그를 통해 꼼꼼히 비교해보세요.
7. 동·호수 지정 여부
청약 당첨은 단지 내 동·호수까지 확정된 것이 아닙니다. 일반적으로 계약 순서에 따라 선택권이 부여됩니다.
원하는 향, 층수, 라인을 확보하고 싶다면 계약 일정 초기에 방문하거나, 위임장 지참 후 대리계약도 고려할 수 있습니다.
8. 분양권 전매 시점과 가능 조건
분양권은 등기 이전에도 전매가 가능하지만,
지역별 규제 여부에 따라 전매 제한 기간
이 다릅니다.
- 비규제지역: 계약 후 즉시 전매 가능
- 조정대상지역: 6개월~3년 제한
- 투기과열지구: 10년 전매제한 가능
전매를 고려하고 있다면 공급 공고문 내 전매 조항을 반드시 확인하세요.
9. 분양권 명의변경, 세대원 계약, 대리계약 가능 여부
일부 분양은 세대원 명의 계약이 제한되며,
당첨자 본인만 계약 가능한 경우
도 있습니다.
또한 분양권 명의변경은 법률상 상당히 제한적이며, 실거래가 불법 전매로 판단되는 경우 세금 및 과태료 부과가 발생할 수 있습니다.
👉 계약 전 명의 조건, 위임 가능 여부, 대리 계약 절차를 미리 확인하세요.
10. 계약 후 해약할 경우 위약금은 얼마일까?
계약 후 자금 사정 또는 개인적인 사유로 인해
계약을 해지해야 하는 경우
가 종종 발생합니다.
이때 많은 분들이 궁금해하는 것이 “계약금을 돌려받을 수 있을까?”인데,
분양계약 해지는 대부분의 경우 계약금 몰수 또는 위약금 발생
으로 이어집니다.
해약 시 위약금 사례:
- 공공분양: 계약금의 10% 환불 불가
- 민간분양: 계약금 일부 또는 전액 환수
- 단, 사망, 질병 등 ‘불가피한 사유’ 시 서류 심사 후 일부 반환 가능
TIP: 계약 전 반드시 공급계약서 내 “계약해제 조항”을 확인하고, 위약금 관련 내용을 명확히 파악한 뒤 서명해야 합니다.
11. 계약 전에 반드시 확인해야 할 공고문 핵심 항목
모집공고문은 단순한 안내서가 아닌
법적 구속력이 있는 문서
입니다. 계약자가 불이익을 받는 상당수 사례는 공고문 미확인에서 비롯됩니다.
특히 주의할 부분:
- 전매제한 및 실거주의무 기간
- 대출 가능 여부 및 금융기관 연계 정보
- 공용시설, 커뮤니티 시설 면적 및 설치 여부
- 입주시기 및 중도금 납부 일정
계약 후에는 단지 조건을 바꿀 수 없으므로,
모집공고문은 계약 전에 PDF로 출력해서 2~3회 정독
하는 것이 좋습니다.
12. 도면과 실제 평면이 다른 경우, 이럴 땐 어떻게?
계약 당시 제공된 모형도·평면도·조감도와 실제 입주 직전 확인한 아파트 구조가 다르다는 사례도 종종 있습니다.
이는 분양 계약 시 ‘변경 가능 항목’으로 명시되었거나, 건축허가 변경 및 인허가 조건 변경으로 인해 발생한 경우가 많습니다.
이런 경우 소비자는 입주자 사전점검 기간에 이의를 제기할 수 있으며,
계약 해지 또는 일부 보상 요구가 가능한 사례
도 존재합니다.
TIP: 계약 시 ‘계약서 부속문서’로 제공되는 도면과 실제 준공도면 차이를 확인하세요.
13. 입주 전 하자 점검 시 꼭 봐야 할 항목은?
입주를 앞두고 진행되는 ‘사전점검’은 하자 발생 시 시공사에게 무상 보수를 요구할 수 있는 중요한 절차입니다.
사전점검 체크포인트:
- 도배/장판/몰딩 시공 상태
- 주방 수전, 세면대, 배수관 누수 여부
- 도어·창문 개폐 정상 여부
- 난방 작동 상태, 외벽 균열 여부
입주 후 하자를 발견하면 처리까지 수개월 이상 소요되므로,
사전점검 시 사진과 영상을 반드시 기록
해두는 것이 좋습니다.
결론: 청약 당첨은 시작일 뿐, 계약은 전략이다
2025년의 분양시장은 정보가 곧 실수요자의 ‘리스크 방지책’입니다.
계약서에 도장 찍기 전, 오늘 소개한 9가지 체크리스트를 한 번 더 확인해보세요.
계약금 환불, 대출불가, 실거주의무 위반
등은 모두 계약 전 단계에서 예방할 수 있습니다.
내 집 마련의 기쁨을 후회로 바꾸지 않기 위해, 철저한 준비로 분양 계약을 마무리하시기 바랍니다.