“보증금이 몇 천만 원인데, 혹시 사기면 어쩌지?” “등기부등본만 봐서는 아무것도 모르겠던데…”
2025년 현재, 청년·무주택자·1인 가구 사이에서 ‘전세 사기’에 대한 불안감은 여전히 큽니다.
국토교통부와 HUG(주택도시보증공사)에서는 지속적으로 대책을 내놓고 있지만,
전세계약 전 본인이 기본적인 사전 점검만 해도 90% 이상은 예방이 가능
하다는 사실, 알고 계셨나요?
이 글에서는 2025년 기준으로 전세 계약을 체결하기 전에 반드시 확인해야 할 핵심 항목 9가지를 정리해드립니다.
1. 등기부등본으로 소유자 확인하기
전세계약 전 가장 먼저 해야 할 일은
‘등기부등본 확인’
입니다.
- 소유자가 계약서상 임대인과 동일한지 확인
- 근저당권(담보 대출) 여부와 채권 최고액 확인
- 압류, 가압류, 경매개시 등 기재 여부 확인
TIP: 채권 최고액 + 전세보증금 합이 해당 부동산 시세보다 높다면 계약 피하세요.
2. 확정일자 + 전입신고는 무조건 필수
전세계약 직후, 확정일자와 전입신고를 꼭 해야
보증금 우선 변제권과 대학력
을 가질 수 있습니다.
확정일자는 주민센터 또는 인터넷 정부24에서 발급받을 수 있으며,
전입신고는 입주 당일 또는 그다음 날 이내에 처리
해야 효력이 발생합니다.
3. 건축물대장으로 불법 건축물 여부 확인
전세사기의 상당수는 불법 다세대주택, 용도변경 위반, 무허가 건물에서 발생합니다.
계약 전 반드시 건축물대장(일반+총괄)을 열람해 주소, 구조, 용도(주택 여부)를 확인하세요.
TIP: 실제 현장 주소와 건축물대장 주소가 다르면 계약을 피해야 합니다.
4. 전세금 보증보험 가입 가능한지 확인
전세보증금이 큰 경우에는 보증보험 가입이 가능한 물건인지 사전 확인이 필요합니다.
HUG 또는 SGI서울보증에서 보증 가능 여부를 사전 조회할 수 있으며,
보증 불가 물건이라면 리스크가 높다는 의미
로 판단할 수 있습니다.
특히 청년층의 경우 **버팀목 전세대출**을 받는다면 보증보험 가입이 의무일 수 있으므로 더 중요합니다.
5. 근저당 설정 시 '선순위 여부' 체크
등기부등본에 근저당권이 설정되어 있는 경우,
채권최고액이 실제 대출금보다 훨씬 클 수 있습니다.
예를 들어, 채권최고액 1억 원 + 실제 대출 7천만 원 → 보증금이 5천만 원이면 후순위가 될 수 있습니다.
이럴 땐 금융기관에 실제 대출 잔액 확인 요청을 하거나,
전세계약서에 ‘보증금 선순위’ 조건을 명시
해 두는 것이 좋습니다.
6. 다가구주택·빌라 계약 시 세대별 등기 확인
하나의 건물에 여러 세대가 있는 **다가구주택, 다세대, 빌라**는
등기상 '1개 동 1등기' 구조
가 대부분입니다.
이 경우 여러 세대가 동일한 소유주에게 계약을 체결하고, 한 세대라도 전입신고가 늦어지면 후순위가 될 수 있습니다.
가능하면 **층·호수별로 독립 등기된 다세대주택**을 선택하고,
입주일에 맞춰 빠르게 전입신고
를 해야 내 권리를 지킬 수 있습니다.
7. 계약서에 특약사항 명확히 기재
전세 계약서에는 임차인 보호를 위한 특약사항을 반드시 포함해야 합니다.
- “보증금 반환 보장 미이행 시 법적 조치 가능”
- “기존 설정된 근저당 외 새롭게 추가 설정 시 계약 해지 가능”
- “임대인이 임대차 목적물에 대해 임의 처분 불가”
이러한 특약은
향후 분쟁 발생 시 계약서가 결정적인 증거
가 되기 때문에 매우 중요합니다.
8. 전세사기 발생 시 대처 방법과 보증금 회수 절차
전세계약을 아무리 조심해서 체결하더라도 예상치 못한 상황으로 전세사기 피해를 입는 사례는 여전히 존재합니다.
이 경우 가장 중요한 것은 ‘즉각적인 조치’와 ‘법적 대응 준비’입니다.
① 확정일자와 전입신고 여부 확인
전세사기 피해자 구제의 핵심은 대항력과 우선변제권입니다. 이를 입증하기 위해서는 계약일 기준으로 확정일자와 전입신고가 완료되어 있어야 합니다.
② 전세보증금 반환 소송 준비
임대인이 보증금을 반환하지 않거나 연락이 두절된 경우,
민사소송(보증금 반환 청구 소송)
을 제기해야 합니다. 이때 등기부등본과 계약서, 확정일자 서류, 전입신고 내역이 필요합니다.
③ 경매 또는 공매 참여
임대주택이 경매로 넘어간 경우, 임차인은 우선순위에 따라 보증금 일부 또는 전액을 배당받을 수 있습니다.
TIP: 낙찰가가 보증금보다 낮을 경우를 대비해
전세보증금 반환보증보험에 미리 가입
해두는 것이 가장 안전합니다.
9. 정부의 전세사기 피해자 지원 제도
2025년 기준 정부는 전세사기 피해자를 위한 다양한 지원책을 운영 중입니다. 피해 발생 시 아래 제도를 활용하면 피해 복구와 이주 지원이 가능합니다.
① 전세사기 피해자 인정 제도
국토교통부 또는 지방자치단체에서 ‘피해자 확인서’를 발급받으면, 국가의 전세사기 피해자 지원 대상자로 등록됩니다.
② 대체임대주택 우선 공급
보증금을 돌려받지 못해 긴급히 이주해야 할 경우, LH 등 공공기관에서 전세형 임대주택을 우선 공급해줍니다.
③ 긴급 전세자금 융자 및 대출보증 확대
보증금 회수 지연 또는 이사비 부족 시
저리의 긴급 생활안정자금
이 지원되며,
전세금 반환보증에 가입된 경우 빠른 보증금 환급
이 가능합니다.
주의: 피해자 인정서 발급을 받기 위해서는 등기부등본상 경매기입, 임대인의 채무불이행 내역, 사기 정황 등을 명확하게 서류로 증명해야 합니다.
결론: 정보는 내 보증금을 지키는 가장 강력한 무기입니다
전세계약은 단순한 집 계약이 아닌 수천만 원의 보증금을 담보로 하는 법률 행위입니다. 하나하나 꼼꼼히 체크하는 것만으로도
사기의 90% 이상은 예방 가능
하다는 점, 절대 잊지 마세요.
불안하다면 반드시 법무사, 공인중개사, 전월세지원센터(국토교통부) 등 전문기관의 도움을 받아 확인하고, 필요한 경우 **보증보험 가입을 통해 리스크를 줄이는 것이 핵심 전략**입니다.