“가점이 40점이면 당첨 가능성이 있을까?” “청약 가점은 어떻게 계산하고, 어디까지 높일 수 있지?”
2025년 현재, 청약제도는 가점제 + 추첨제 혼합 방식으로 운영됩니다. 그중에서도 특히 민영주택 공급의 75% 이상은
‘가점제’ 기준으로 당첨자를 결정
하기 때문에, 청약 가점을 어떻게 관리하느냐가 내 집 마련의 핵심 전략이 됩니다.
이 글에서는 청약 가점제의 구조, 가점 계산 방법, 실제 당첨선, 점수 올리는 실전 전략까지 2025년 기준으로 완전 정리해드립니다.
1. 청약 가점제란?
가점제는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간을 기준으로
최대 84점 만점
으로 점수를 계산하여 높은 순서대로 당첨자를 선정하는 방식입니다.
주로 민영주택(전용 85㎡ 이하)의 75% 공급 물량에 적용되며, 수도권 인기 단지는 실질 가점컷이 60점 이상인 경우도 많습니다.
2. 청약 가점 계산표 (2025년 기준)
| 항목 | 배점 | 세부 조건 |
|---|---|---|
| 무주택 기간 | 최대 32점 | 1년당 2점 (16년 이상 시 만점) |
| 부양가족 수 | 최대 35점 | 1명당 5점 (6인 이상 시 만점) |
| 청약통장 가입 기간 | 최대 17점 | 1년당 1점 (15년 이상 시 만점) |
TIP: 부양가족은 주민등록상 세대원으로 등록되어 있어야 하며,
배우자, 부모, 미성년 자녀, 조부모 등도 포함
될 수 있습니다.
3. 내 청약 가점 계산해보기
예를 들어, 다음과 같은 조건일 경우:
- 무주택 기간: 10년 → 20점
- 부양가족: 배우자 + 자녀 2명 → 15점
- 청약통장 가입: 7년 → 7점
👉 총 청약 가점: 42점
수도권 민영 분양 단지의 경우, 50점 이상부터 당첨 가능성이 생기고, 65점 이상은 고가점자로 분류됩니다.
4. 가점 올리는 현실적인 방법
① 무주택 기간 유지
주택이나 분양권, 입주권을 소유하는 순간 무주택 기간이 ‘0’으로 초기화됩니다.
임대차 계약이나 전세로 거주하면서 무주택 기간을 유지
해야 가점을 쌓을 수 있습니다.
② 부양가족 수 늘리기
부모님을 세대원으로 전입시키거나, 자녀 출산 시
부양가족 수 증가로 가점 상승
효과가 있습니다. 단, 청약 신청일 기준으로 3개월 이상 등재되어 있어야 인정됩니다.
③ 청약통장 꾸준히 납입
청약통장은 가입기간으로만 점수를 받기 때문에
해지 금지 + 자동이체 설정
을 통해 장기 가입 상태를 유지해야 합니다.
5. 당첨 가능 가점, 지역별 기준은?
청약홈 통계를 보면 2025년 기준, 다음과 같은 청약 가점 컷이 형성되고 있습니다:
- 서울 강남권: 69~74점
- 서울 비강남권: 60~65점
- 수도권 외곽(인천, 경기북부): 50점대 당첨 다수
- 지방 광역시: 40~50점
- 지방 중소도시: 30점대 당첨 사례 존재
TIP: 가점이 낮다면 비규제지역 추첨제 활용 전략 병행이 효과적입니다.
6. 청약 가점 구성, 이렇게 바뀔 수 있습니다
많은 청약자들이 ‘가점만 높으면 당첨된다’고 생각하지만,
실제 당첨자는 균형 잡힌 가점 구성
을 가지고 있는 경우가 많습니다.
예를 들어:
- 무주택 10년: 20점
- 청약통장 12년: 12점
- 부양가족 3명: 15점
👉 총 47점이지만, 경쟁이 덜한 지역이나 중소형 단지에서는
50점 미만으로도 충분히 당첨 가능
한 사례가 존재합니다.
따라서 무리해서 점수를 높이기보다
자신에게 유리한 지역과 주택 유형을 공략
하는 것이 핵심 전략입니다.
7. 특별공급과 가점제, 어떻게 병행할까?
청약제도는 일반공급(가점제·추첨제)와 특별공급으로 나뉘며, 많은 분들이 이 두 제도를 **따로 생각**하지만,
전략적으로 병행하여 당첨 확률을 높일 수 있습니다.
예시:
- 신혼부부 특별공급 → 소득 초과로 일반공급 이동 → 가점제로 재도전 가능
- 생애최초 특별공급 → 당첨 실패 후 일반공급 청약 가능
- 특별공급 자격 미달 시 자동으로 일반가점제 경쟁 전환
따라서 청약 신청 전에는 자신의 자격을 이중 체크하고 특별공급 → 일반공급 순으로
전략적 루트를 설계
하는 것이 유리합니다.
8. 가점 낮은 청약자가 자주 하는 실수는?
① 추첨제 단지인데 가점제만 고려하는 경우
비규제지역이나 전용 85㎡ 초과 단지는 가점보다 추첨제 비율이 높기 때문에, 가점이 낮아도 충분히 도전해볼 만한 기회가 있습니다.
② 청약통장 해지 또는 불입 중단
해지를 하면 가입기간이
완전히 초기화
되므로, 가점제를 준비하는 분이라면 어떤 상황에서도 청약통장을 유지해야 합니다.
③ 부양가족 변경 누락
자녀 출생이나 부모 전입 후에도 주민등록등본이 반영되지 않으면 가점 계산에 포함되지 않으므로 주의가 필요합니다.
9. 순위가 가점보다 중요한 경우도 있습니다
가점은 당첨자 선발을 위한 평가 요소지만,
기본적으로 ‘1순위 청약 자격’이 먼저 충족되어야
신청이 가능합니다.
- 청약통장 가입 2년 미만 → 1순위 자격 없음
- 납입 횟수 24회 미만 → 공공분양 1순위 불가
- 세대주가 아닌 경우 → 특별공급, 공공분양 제한
즉, 가점 관리와 함께 청약 순위 자격 요건도 반드시 확인해야 기본 탈락을 방지할 수 있습니다.
결론: 청약 가점은 장기전이다. 지금부터 준비해도 늦지 않다
청약 가점은 하루아침에 쌓이지 않습니다. 무주택 기간, 청약통장, 부양가족 등 모든 요소는
시간과 생활 조건의 누적
입니다.
내 집 마련을 목표로 한다면, 지금 바로 가족관계·세대정보·청약통장 상태를 점검하고
나만의 청약 가점 관리 플랜
을 시작해보세요.